LE LOCAZIONI AL TEMPO DEL COVID

E’ possibile sospendere o meno il pagamento del canone in considerazione dell’emergenza sanitaria in atto?

Attualmente non esistono norme che autorizzino il conduttore a sospendere il pagamento del canone locativo (sia questo abitativo o commerciale) nonostante l’attività sia stata ‘sospesa’ per contenere contenimento della diffusione del Covid-19.

Il Decreto Legge n. 18/2020  (Cura Italia) in tema di locazioni dispone quanto segue:

(i) l’art. 65 prevede che il conduttore possa vantare un credito di imposta pari al 60% del canone versato al mese di marzo 2020, relativamente ad immobili di categoria C/1 (negozi e botteghe);

(ii) l’art. 91 ha sancito che il rispetto delle regole di contenimento sarà sempre valutato al fine di escludere la responsabilità del debitore ex artt. 1218 e 1223 c.c.; significa che l’eventuale inadempimento nel pagamento del canone di locazione, potrà essere giustificato evitando l’addebito di danni ed interessi.

Ai sensi dell’art. 1587 c.c. il conduttore ha l’obbligo di pagare i canoni entro le scadenze concordate. Nello stesso tempo, ai sensi dell’art. 1575 c.c. il locatore deve garantire al conduttore il godimento del bene.

In ogni caso le parti di un contratto devono sempre comportarsi secondo il principio della buona fede (art. 1375 cc).

Dopo aver ricordato queste norme, si può affermare che il Covid-19 rappresenta una difficoltà momentanea di pagare il canone locativo per mancata operatività dell’azienda. 

Le dirette conseguenze possono essere due: la prima, è che il conduttore non può permettersi di pagare il canonee, la seconda, è che anche il locatore, anche se non pera colpa, non può garantire che il primo utilizzi il bene locato.

Entrambe le parti, quindi, risulterebbero inadempienti al contratto di locazione; la sola differenza è che il Decreto Cura Italia tutela solo il ritardo e quindi l’inadempimento del conduttore che non paga il canone (art. 91 già citato), mentre nulla dice riguardo al locatore.

Le soluzioni che noi immaginiamo sono le seguenti:

1. Il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione senza rispettare il termine di preavviso per eccessiva onerosità sopravvenuta. L’art. 1467 c.c., infatti, precisa che se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente gravosa (il pagamento del canone) per questioni straordinarie e imprevedibili (Covid-19) la parte che deve tale prestazione (il conduttore) può chiedere la risoluzione del contratto.

2. Al tempo stesso però, il medesimo articolo precisa che l’altra parte (il locatore) può a sua volta offrire una modifica che lo renda più equo (buona fede e correttezza). In questo modo, le parti si danno atto delle rispettive difficoltà, effettuando entrambe delle rinunce che garantiscano che in futuro non vengano meno il loro rapporto precedente.

ATTENZIONE: Riteniamo che le conseguenze possano applicarsi solamente alle attività il cui funzionamento è stato inibito dalla normativa anti-COVID-19 e non in maniera generale a tutte le imprese; infatti, il testo del Decreto recita che “Il rispetto delle misura di contenimento (…) è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore”. La chiusura per legge dell’attività è da considerarsi una misura di contenimento e, dunque, l’imprenditore che la rispetti sospendendo la sua realtà lavorativa può essere beneficiario di questa norma di favore.

L’art. 91 del Decreto (Cura Italia) pare essere valida solo durante il periodo emergenziale e quindi, non essendoci precisazione specifiche, come già avevamo fatto presente nella prima versione del vademecum, non è stata fatta alcuna moratoria dei canoni di locazione. Ciò implica che il mancato pagamento dei canoni, per quanto “deresponsabilizzato” andrà letto nell’ottica di una sospensione del pagamento che poi dovrà essere saldato.

Ancora una volta è quindi assolutamente consigliabile trovare un accordo tra conduttore e locatore e, solo qualora questo risulti impossibile, prima di intraprendere l’azione giudiziaria sarà necessario esperire un tentativo di conciliazione, tramite il procedimento di mediazione, che in questi casi è obbligatorio ahi sensi dell’art. 5 D.lgs. 28/2010. 

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